Real estate: winter is coming

5 septiembre 2022

Equipo VIF

Después de dos años de estar en una pandemia que nos lanzó a un momento inédito de la historia, estamos viendo el regreso de los ciclos económicos a los que estamos acostumbrados.

El shock inicial en la primavera de 2020 fue el más inusual y repentino en nuestra historia reciente. Aparte del congelamiento total de la actividad económica global, el mercado de bienes raíces en EE. UU. vio flujos migratorios domésticos inusuales debido a la pandemia y el trabajo a distancia. Esto ocasionó que en algunos lugares, como en el caso de Miami, hubiera escasez de oferta de vivienda y un incremento en los precios en un tiempo corto.

En el entorno macroeconómico, la pandemia obligó a que los gobiernos impulsaran intervenciones monetarias, como transferencias de dinero, para combatir la falta de ingresos. Si a esto se suman los múltiples shocks que aún sufre la cadena de suministro, se obtiene una receta de sobrecalentamiento de la economía. Esto se ve reflejado en los niveles de inflación actual y nos deja en el momento de enfriamiento —o de recesión, según algunas estimaciones— en el que actualmente nos encontramos. El mercado de bienes raíces está empezando a reflejar síntomas de enfriamiento; sin embargo, es temprano para identificar una tendencia.

Las primeras acciones que se tomaron para tratar de enfriar la economía fueron las decisiones de política monetaria de la Reserva Federal de EE. UU. (mejor conocida como la Fed), que decidió incrementar la tasa de interés de referencia para combatir la inflación. Estos cambios iniciaron con un aumento de 25 puntos base, pero ha sido seguido con dos de 75 puntos base, lo que representa el uso más riguroso de esta herramienta desde los años noventa. Estos incrementos causan que endeudarse tenga un mayor costo, por lo que menos personas adquieren préstamos, en especial de largo plazo.

En el sector de bienes raíces, estos incrementos se ven reflejados en las tasas de hipotecas en EE. UU. A finales del 2020, la tasa hipotecaria promedio se encontraba en 3.11% y actualmente es de 5.55%, según Freddie Mac. Esto representa su nivel más alto en más de 13 años. El encarecimiento causó que las solicitudes de hipotecas cayeran a su nivel más bajo en 22 años, ya que el costo de endeudamiento creció de manera significativa.

“Estamos viendo un recorte inmediato en materiales de construcción de hogares, como maderas. Esto no debería ser una sorpresa, dados los números de venta y construcción de casas nuevas”, señaló Spencer Shute, consultor senior de la empresa de cadena de suministro Proxima.

Otra posible señal de enfriamiento en el sector de bienes raíces es el incremento del inventario de casas. El número de listados activos aumentó 43% en julio de 2022, comparado con el año anterior. El aumento en las tasas hipotecarias y una perspectiva económica más difícil pueden haber reducido el número de compradores, lo que contribuye al aumento de los inventarios. Sin embargo, incluso con uno de los mayores niveles de crecimiento en más de una década, se necesitaría más de un año a este ritmo para que el inventario se normalice por completo.

“Se cree que el mercado de bienes raíces está estructuralmente desabastecido, pero corremos el riesgo de encontrar más casas en el mercado que compradores en el corto plazo debido a factores cíclicos. Yo creo que hay conciencia plena de que, en algunos mercados, un incremento de inventario puede suceder en un mal momento, un momento en el que la demanda se ha retraído significativamente”, señaló Ali Wolf, economista en jefe en Zonda.

Estos recortes no son exclusivos para la construcción de casas. Las agencias de bienes raíces también están haciendo despidos generalizados, como Compass y Redfin, con recortes de personal de 10% y 8% de su fuerza laboral, respectivamente. Glenn Kelman, director ejecutivo de Redfin, anunció el recorte citando la caída de la demanda, que fue 17% más baja de lo esperado en el mes de junio. Del lado del sector hipotecario, Wells Fargo & Co. y Rocket también han anunciado despidos de sus trabajadores.

A pesar de todo esto, es complicado pronosticar hacia dónde está dirigido el mercado de bienes raíces a mediano o largo plazo. Aunque en los últimos meses se ha registrado una desaceleración en el aumento de los precios de la vivienda, el precio medio sigue siendo históricamente alto, incluso supera los niveles de 2007 y 2008. Además, el precio medio en relación con el ingreso medio de los hogares en EE. UU. es 6.7 veces más grande.

Los precios en el mercado de rentas también reflejan la volatilidad actual del mercado en el corto plazo. En junio, el precio medio de los alquileres registró la caída más significativa que hemos visto desde antes de la pandemia, según Zumper. Sin embargo, en el mes siguiente se registró un aumento de 2% de los precios de alquiler a nivel nacional con respecto al mes interior.

Existen varios pronósticos que señalan que invariablemente vamos dirigidos hacia una recesión. En el mercado de bienes raíces de EE. UU. se están presentando señales de un enfriamiento, como la caída de demanda de casas. Sin embargo, la variación de precios crea problemas para identificar alguna tendencia en este mercado. Será cuestión de esperar a ver si la posible recesión le pega al mercado o si simplemente no crecerá como se ha visto en los últimos años.